近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸(duō)元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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