OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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