万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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