OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租(zū)金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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