万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京(jī五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力ng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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