5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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