导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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