导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(好好记住我在你体内的感觉qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng好好记住我在你体内的感觉)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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