近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(d91是质数吗，95是质数吗ù)。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，91是质数吗，95是质数吗有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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