5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产子集是什么意思，非空真子集是什么意思(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的子集是什么意思，非空真子集是什么意思(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央子集是什么意思，非空真子集是什么意思(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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