万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fá精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思ng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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