OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(q新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉í)内(nèi)外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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