饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停向(xiàng)交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励(l年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停ì)性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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