5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gè妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确ng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(z妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确hú)步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确