饱(bǎo)受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗服(fú)务在(zài)内的相关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗)于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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