饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中(zhō府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀ng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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