OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场(chǎng)各(gè)方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租(zū)户需(xū)要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月(yuè)履约保证金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度(dù)，我作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面an style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面们肯定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非(fēi)常(cháng)小的(de)插(chā)曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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