万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)顶的速度越来越快越叫的原因简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(y顶的速度越来越快越叫的原因ī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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