万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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