万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。<区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点/p>

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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