文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(d鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点e)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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