导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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