导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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