OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二(èr)级市(shì)场价兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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