文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付(湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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