“现在的房地产很难再出现像过去(qù)十年的(de)系统性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人(rén)、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和(hé)投资者的关注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值，房(fáng)地产都已经双杀到(dào)了最底(dǐ)部，而且是反复(fù)地杀到(dào)了底(dǐ)部(bù)，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的(de)、杠杆率较低的(de)、此前(qián)没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发资金来源，可(kě)以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪(nǎ)些(xiē)房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱，其实(shí)主要还是(shì)那些(xiē)有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营(yíng)房(fáng)企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还是(shì)融资(zī)等各个(gè)方面都非常(cháng)明显。现在(zài)有国资背(bèi)景的房企在(zài)资本市场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国(guó)资背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行业(yè)内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企(qǐ)业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本是否是行业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；建(jiàn)安成本(běn)是(shì)否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能(néng)够同时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的(de)国央企(qǐ)房企，其(qí)财务指标称(chēng)得(dé)上完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的(de)是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的(de)张弛(chí)有(yǒu)度尤(yóu)为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未(wèi)来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的一家(jiā)房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉到机(jī)会来了(le)，其(qí)开(kāi)始在一线城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用率，预计今年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在(zài)一线城市，另外(wài)一半也主要(yào)集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩(kuò)张是有节(jié)制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回(huí)到了(le)2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张(zhāng)速度是(shì)否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出(chū)，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前(qián)房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么(me)快，所以要规避(bì)公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到一(yī)个(gè)比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳(shū)理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负债率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比的(de)是，华润(rùn)置地(dì)、中国海(hǎi)外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践(jiàn)行较积极的(de)拿(ná)地策略的同(tóng)时，也(yě)较(jiào)好(hǎo)地控制了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确(què)实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就融(róng)，这样，国(guó)央企自然(rán)而然就具(jù)有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构更(gèng)加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营(yíng)企业中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房(fáng)企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城(chéng)中(zhōng)国(guó)回报(bào)灵(líng)活(huó)配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和(hé)其(qí)自身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表(biǎo)现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三(sān)年时(shí)间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规(guī)模、新增土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等(děng)多维度都表现(xiàn)了(le)较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的2023年(nián)一(yī)季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营(yíng)收比(bǐ)重(zhòng)只占到(dào)近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团(tuán)在杭州的(de)土储补充(chōng)同(tóng)样较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)较突出(chū)表现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了(le)超(chāo)一倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示(shì)，公司于5月(yuè)10日(rì)接(jiē)受了(le)信达(dá)证券(quàn)、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产(chǎn)产业链上进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材料(liào)供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家用电(diàn)器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合《红(h进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句óng)周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发环(huán)节与上游材(cái)料端(duān)息息相关，新盘开工不足(zú)导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地产行业(yè)在(zài)进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其(qí)是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为居(jū)民保有(yǒu)的住房规模(mó)越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的(de)需求也会越(yuè)来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销售(shòu)见顶(dǐng)之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对(duì)于地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中相关(guān)赛(sài)道龙头(tóu)年内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的(de)都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道(dào)的公司(sī)，它们分别是富安(ān)娜(nà)和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基(jī)础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者(zhě)为例，富安娜(nà)主要(yào)从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告(gào)显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流通(tōng)股股东来(lái)看，能够发现该(gāi)股(gǔ)早(zǎo)已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据(jù)了(le)半壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年曾(céng)经风光一(yī)时的家居(jū)板(bǎn)块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素一(yī)度(dù)沉寂(jì)，不过好(hǎo)在(zài)困(kùn)境反转露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年(nián)内(nèi)上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净利(lì)润，公(gōng)司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广发(fā)基金(jīn)经理(lǐ)罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的(de)广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在(zài)香港(gǎng)上市，如何选择(zé)成为难题(tí)。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是(shì)希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每(měi)年(nián)到(dào)期(qī)的合同(tóng)里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大(dà)部分(fēn)项(xiàng)目到(dào)期之(zhī)后，经(jīng)过(guò)两三轮合(hé)同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的(de)公司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司很(hěn)容(róng)易一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保(bǎo)安这些固定人(rén)员(yuán)成本(běn)的年(nián)度增(zēng)长，不(bù)过服务没有特别(bié)好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到(dào)提价难度是非常大(dà)的。但是该公司(sī)能在业(yè)内做(zuò)到到期之(zhī)后提(tí)价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的(de)。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句