文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社会(黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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