OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信(xìn)心。”

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