OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)中国人口第一大省，中国人口第一大省排名时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(中国人口第一大省，中国人口第一大省排名chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园中国人口第一大省，中国人口第一大省排名单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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