5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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