文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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