万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗="北(běi)京房圈大消息(xī)！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗tí)出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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