5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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