5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(y衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗è)链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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