文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。<流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点/p>

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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