饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过(1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(sh1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤uì)费(fèi)等(děng)都可能(néng)对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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