5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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