近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目(mù)张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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