导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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