导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句g>

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。