文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(s0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号hí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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