“现(xiàn)在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十(shí)年的系(xì)统性(xìng)行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投(tóu)资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的(de)转移。上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从(cóng)行(xíng)业来看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双杀(shā)到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足以下(xià)三(sān)个基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地(dì)产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款的，房企的(de)主要(yào)资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的(de)销售情况相较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现了一个很明(míng)显的(de)分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房(fáng)企在(zài)资本市场表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周刊》表示(shì)，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业(yè)的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本(běn)是否是行业内(nèi)最低(dī)的；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是(shì)在国(guó)央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看(kàn)出(chū)，即便是(shì)有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加(jiā)值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大(dà)举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又进(jìn)一步考(kǎo)验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐(lè)观的(de)预(yù)判未来市场，以及过(guò)于激进(jìn)的扩张(zhāng)拿地(dì)节奏(zòu)也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的(de)一家房企进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借贷(dài)比(bǐ)例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由(yóu)此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入(rù)地块(kuài)也实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在(zài)于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市(shì)，另(lìng)外一(yī)半也主要集中(zhōng)在(zài)强(qiáng)二线(xiàn)和二线(xiàn)城(chéng)市(shì)；另一方面(miàn)，它(tā)的(de)扩张是(shì)有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提(tí)醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度让(ràng)人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但未来(lái)的(de)两年市场(chǎng)没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的(de)净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要(yào)求(qiú)不得高于(yú)100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以要规(guī)避公司净负(fù)债(zhài)率提高(gāo)到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之上。其(qí)中，中交地(dì)产净负债率持续居(jū)高不下，在(zài)2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行(xíng)较积(jī)极的拿地策(cè)略(lüè)的同时(shí)，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张(zhāng)速(sù)度与(yǔ)净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一(yī)筛选标准(zhǔn)来(lái)看(kàn)国央企与民营房企(qǐ)，但在各(gè)维度的(de)实际表现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企自然而然就(jiù)具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不(bù)意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有少数(shù)民营房企同样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券投资基金”“全(quán)国(guó)社保基(jī)金一一(yī)六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌qīng)睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌三年时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江集团仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团(tuán)在(zài)业绩(jì)表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣(kòu)非归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持(chí)自身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近六成。近三年(nián)持续(xù)稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江集(jí)团在杭州的较(jiào)突出(chū)表现，也(yě)让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排(pái)名迅速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机(j肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌ī)构的集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括中介服(fú)务(wù)、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘(pán)开工不足(zú)导(dǎo)致(zhì)上游不(bù)被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房(fáng)规模越来越大(dà)，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消(xiāo)费(fèi)的增长却(què)一(yī)直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看好和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居(jū)前两位的都是来自(zì)家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们(men)分别是(shì)富安娜和水星家纺，特(tè)别是前(qián)者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的(de)研发(fā)、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占据(jù)了半(bàn)壁(bì)江山(shān)。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产品，首季(jì)其同时重仓(cāng)的房地产产业(yè)链股(gǔ)票(piào)还有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前(qián)几年(nián)曾(céng)经(jīng)风(fēng)光一时的家居(jū)板块(kuài)也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢(màn)等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是(shì)营收还(hái)是归母(mǔ)净利润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他管理的(de)广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的(de)情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在(zài)香(xiāng)港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物(wù)业服务不是(shì)一(yī)个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望挣的(de)是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年(nián)到期的(de)合同里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同(tóng)周期还(hái)能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产品提(tí)价的(de)公司(sī)很少，因(yīn)为物业公司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人(rén)员成本的(de)年度(dù)增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提(tí)价难度是(shì)非常大的。但是(shì)该公司(sī)能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的(de)服务是有关系的(de)。”他进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌