导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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