近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的(de)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思高的(de)收益性，在有(y不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思ǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dà不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思o)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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