导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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