文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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