近两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比河北保定技校排名，保定技校前十名“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配(p河北保定技校排名，保定技校前十名èi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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