文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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