近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思>平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)RE保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思ITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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