导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(y京东是谁的老板是谁ōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的京东是谁的老板是谁家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(c京东是谁的老板是谁hōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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